山东省沂南县“山东港汇国际物流园”项目

本项目作为多式联运型货运枢纽，建成后将进一步推进临沂市对外贸易与国内贸易高效流通，有力支撑“一带一路”、长江经济带和山东半岛城市群等国家战略的融合互联，充分利用临沂市铁路网，实现与国家铁路网的对接，扩大临沂市的辐射半径，为鲁南地区更好地承接国际国内产业转移提供条件。同时，本项目可与该区域电动车、机械制造、优质建材等相关产业形成高效的产业集群，进而增加当地的就业岗位和工种，从而带动地区经济发展。

产业类型:现代服务

主管部门:沂南县交通局

项目业主:山东港汇国际物流有限公司

建设内容

计划建设总面积116,084.60平方米，其中办公建筑面积27,228.47平方米，仓储建筑面积88,616.14平方米，其他建筑面积240平方米，容积率0.2，绿地率4.47%，建筑密度14.06%，规划建设停车位1,000个。

资金筹措及发行情况

本项目为在建项目，项目总投资125,089.94万元，资金来源：项目自有资本金25,063.94万元；计划发行专项债62,500万元，期限为30年，2021年发行政府专项债券筹集资金5,000万元，2022年已发行10,000万元，后续通过发行政府专项债券筹集资金47,500万元；银行借款37,526万元。

收入来源

本项目建成正式运营后主要收入包括：（1）综合信息服务费收入；（2）办公场地租赁费；（3）仓储服务收入；（4）配送服务收入；（5）装卸服务收入；（6）停车服务收入；（7）车辆维修收入；（8）食堂餐饮收入；（9）广告服务收入。

其中：

（1）综合信息服务收入按照仓储服务收入、装卸服务收入和配送服务收入合计数的20%暂估计算。

（2）办公场地租赁费2.5元/平方米每天，会场租赁费4.0元/平方米每天，本项目投入运营初年按照70%的入住率，并假设租赁费年增幅3%。

（3）仓储服务涉及2个交割库、2普通仓库、4个冷链仓库、1个零担库、1个保税库、1个保税冷库和1个货物堆场（含集装箱），冷链仓库按15元/月每平方米租金计算，普通仓库和堆场按10元/月每平方米租金计算，本项目运营初年按照70%的仓储率，并假设仓储费年增幅为3%。

（4）配送服务部分，城乡短途配送按50公里计算，按当地目前0.6元/吨每公里计算。配送量按照园区货物物流作业量820万吨的10%估算，并考虑3%的年增幅。

（5）装卸服务部分，按10元/吨定价，项目运营初年装卸量按照总物流作业量820万吨的70%计算，并设年增幅为3%。

（6）收费停车场大小停车位共计600个，停车收费单价取每车每次10元，周转率为2，并考虑3%的递增幅度。

（7）车辆维修部分，项目设定年维修4,000台次，每台次平均收入100元，并考虑3%的年增幅。

（8）餐饮设施收入根据项目人流量，初步设定年用餐人数30万人，人均消费10元，年收入300万元，并考虑3%的年增幅。

（9）广告位包括园区广告位、外部车辆停靠、自有车辆车体及综合服务大厅广告：根据项目车流量，初步设定年收入约300万元，并考虑3%的年增幅。

融资平衡情况

该项目收益预期较好，用于偿还本息的收益能够覆盖融资成本。通过对项目收入以及相关营运成本、税费的估算，测算得出本项目可用于资金平衡的项目的息前净现金流量为360,761.04万元，融资本息合计为194,342.62万元，项目收益覆盖项目融资本息总额倍数达到1.86倍。